Convertir local en vivienda en Madrid capital

¿Quieres convertir un local en vivienda? Somos una empresa de reformas de Madrid y transformamos locales comerciales en viviendas.

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Quiénes somos

Somos una empresa de reformas de Madrid capital. Llevamos más de 20 años haciendo reformas en locales y viviendas. También convertimos locales comerciales en viviendas. Nos ocupamos de todo, incluido el proyecto de la obra y la licencia del ayuntamiento.

Estas son las ventajas de contratar nuestra empresa de reformas de Madrid…

  • Cercanía: somos una empresa de Madrid capital, por eso podemos hacer un mejor precio que otras empresas que vienen de fuera.
  • Economía: nuestros precios están muy ajustados.
  • Calidad: sólo empleamos materiales de la mejor calidad.
  • Garantía: damos garantía en todos nuestros trabajos.
  • Experiencia: llevamos más de 20 años haciendo todo tipo de obras y reformas.
  • Servicio: hacemos la reforma integral de un local comercial para convertirlo en una vivienda…
    • Albañilería
    • Electricidad
    • Fontanería
    • Gas y calefacción
    • Solado y alicatado
    • Carpintería de aluminio y PVC
    • Puertas y ventanas
    • Suelos de tarima flotante
    • Aislamientos acústicos y térmicos
    • Pladur
  • Atención: un responsable de la empresa va a contactar contigo para asesorarte gratuitamente.
transformar local en vivienda Madrid

Transformar local en vivienda en Madrid capital

En Madrid capital se están transformando muchos locales comerciales en vivienda, sobre todo debido al alza de precio de la vivienda y a la menor rentabilidad de los locales comerciales debido al auge del comercio electrónico y por culpa de la crisis económica.

¿Se puede convertir un local en vivienda en Madrid?

En Madrid es posible convertir un local comercial en vivienda cumpliendo una serie de trámites. De hecho, continuamente se están transformando locales en viviendas en Madrid capital, ya que es más barato que comprar una vivienda nueva o una de segunda mano.

Desde 2013, una sentencia recoge el derecho de cualquier propietario de un local a hacer el uso que considere necesario del mismo, incluido utilizarlo como vivienda, salvo que esté expresamente prohibido en la normativa municipal (uso sólo comercial del inmueble) o en los estatutos de la comunidad.

Sin embargo, aunque hay gente que utiliza un local comercial como vivienda sin más, algo que no está expresamente prohibido en España, es mejor convertir legalmente el local (inmueble de uso comercial) en una vivienda o inmueble de uso residencial.

Los problemas que plantea utilizar un local comercial como vivienda sin cambiar el uso del mismo son los siguientes…

  • No es posible empadronarse en un local comercial, por lo que no podrás acceder a ciertos servicios públicos que requieren de empadronamiento (colegio, médico…)
  • Un local, en general, vale menos que una vivienda, por lo que la tasación será menor a la hora de solicitar una hipoteca (idealmente, el precio del local también será proporcionalmente menor).
  • No es posible dar de alta los servicios de agua o luz, ya que la compañía nos va a pedir la licencia de actividad (idealmente, el agua y la luz ya estarán conectados en el local).
  • No es posible solicitar una cédula de habitabilidad. Esto hace que sea imposible legalmente alquilar el local, por ejemplo, como vivienda turística.

Por eso es muy recomendable transformar legalmente un local en vivienda, algo que el Madrid es posible hacer tan sólo con una declaración responsable en el ayuntamiento indicando que se cumple toda la normativa al respecto.

¡Ojo!, el ayuntamiento puede venir en cualquier momento a inspeccionar que lo que dices en la declaración responsable es verdad, y si detecta alguna irregularidad, procederá a sancionar al propietario del local que lo ha transformado en vivienda sin cumplir todos los requisitos.

El ayuntamiento de Madrid considera que un antiguo local transformado en una vivienda es una obra nueva, por lo que debe cumplir el Código Técnico de Edificación vigente actualmente, aunque el edificio sea antiguo.

Además, habrá que escriturar la nueva vivienda en una notaría (ya no es válida la escritura original del local comercial) y declarar un nuevo valor del inmueble, que casi con total seguridad será superior al del antiguo local comercial. En función del nuevo valor del inmueble, el ayuntamiento calcula el IBI.

Requisitos para convertir un local en vivienda en Madrid capital

Hay toda una serie de normas municipales y otras sobre habitabilidad y accesibilidad de la vivienda, recogidas en el Código Técnico de la Edificación de 1999, que se deben cumplir antes de transformar un local en una vivienda en Madrid…

  • Uso residencial: no todos los locales están ubicados en una zona de uso residencial, lo que haría imposible convertirlo en una vivienda.
  • Densidad por hectárea: el Plan General de Ordenación Urbana establece el número máximo de viviendas que se pueden hacer por hectárea en cada zona de Madrid. Si la zona ha alcanzado ya el número máximo de viviendas permitidas, entonces el local no se podrá transformar en otra vivienda.
  • Tamaño de la vivienda: el tamaño mínimo que debe tener el local para convertirlo en una vivienda es de 38 m2 (si el local se va a transformar en un estudio, entonces el tamaño mínimo son 25 m2). Además, al menos una estancia (generalmente la sala o el comedor) debe tener un tamaño mínimo de 12 m2 y una forma aprox. cuadrada (debe poder inscribirse un círculo de un diámetro mínimo de 2,7 m).
  • Estancias: la vivienda, salvo que sea un estudio, debe contar con al menos un comedor, un dormitorio, una cocina y un baño. En el caso de un estudio, el baño debe ser independiente. El tamaño de cada estancia es el siguiente:
    • dormitorio principal: min. 10 m2
    • dormitorio individual: min. 6 m2
    • comedor: min. 10 m2
    • cocina: min. 5 m2
    • cocina americana (cocina + comedor): min. 14 m2
    • aseo o cuarto de baño: min. 1,5 m2
    • ancho del pasillo: min. 0,85 m
  • Altura mínima del local: la altura del techo debe ser como mínimo 2,5 m en el 75% de la vivienda y 2,2 m. como mínimo en el resto.
  • Profundidad del local: El fondo del local no debe superar los 12 metros de fondo.
  • Fachada: la fachada del local debe ser como mínimo de 3 metros desde el exterior y 2,70 metros desde el interior de la vivienda.
  • Salida de humos: la cocina debe tener una salida de humos al exterior que dé directamente a la cubierta del edificio, no puede dar a la fachada. Si NO tiene salida de humos al exterior, se puede colocar una campana extractora (eléctrica) con un filtro de carbono. La salida de humos no puede coincidir con los conductos de ventilación.
  • Iluminación: la vivienda debe tener luz natural (iluminación exterior) en todas las habitaciones y la superficie total dedicada a las ventanas debe ser, al menos, un 12% de la vivienda. Las ventanas deben dar al exterior o a un patio de luces o interior de 3×3 metros o más (el tamaño del patio se incrementa con la altura del edificio). NO es válida como iluminación o ventilación una ventana que dé a la escalera o a zonas comunes, algo que es frecuente en edificios antiguos. Sólo se permiten claraboyas si se trata de un ático.
  • Ventilación: la superficie dedicada a ventilación (normalmente ventanas) debe ser, al menos, un 8% de la vivienda. Las ventanas deben cumplir la misma normativa que para la iluminación.
  • Cuarto de baño: el cuarto de baño debe tener una ventana al exterior o bien, si es un cuarto de baño interior, debe tener ventilación forzada.
  • Planta bajo rasante: la parte de la vivienda que está por debajo del nivel de la calle (planta sótano) no puede superar el 25% de la vivienda.
  • Estructura del edificio: no es posible modificar los elementos estructurales del edificio (columnas o muros de carga) para transformar el local en vivienda.
  • Accesibilidad: el local debe cumplir con las condiciones vigentes en materia de accesibilidad, por ejemplo, la puerta de acceso debe tener un tamaño mínimo de 1,03 m de altura y no debe haber escalones en el acceso principal, ya que haría que la vivienda fuera inaccesible a una persona con algún tipo de discapacidad motora. El ancho de las puertas interiores debe ser de 0,725 m como mínimo, salvo la puerta del aseo, que debe tener un ancho de 0,625 metros.
  • Aparcamiento: en el caso de que el local se divida en dos o más viviendas, hay que construir o aportar plazas de aparcamiento asociadas a las viviendas (min. 1 plaza por vivienda).
  • Prevención de incendios: la vivienda debe cumplir la normativa municipal en materia de prevención de incendios.

Es decir, que las razones más frecuentes por las que un local no se puede transformar en vivienda son…

  • Uso NO residencial del local
  • Se ha alcanzado el límite de viviendas en la zona
  • Local demasiado pequeño o demasiado bajo
  • Local situado mayormente por debajo del nivel de la calle
  • Fachada demasiado estrecha (menos de 3 metros)

Cómo convertir un local en vivienda en Madrid capital

Estos son los pasos para convertir un local en una vivienda en Madrid capital…

  1. Informe de compatibilidad urbanística: Lo primero, antes de convertir un local en vivienda en Madrid, es solicitar un informe vinculante al ayuntamiento sobre la idoneidad del local para transformarlo en una vivienda. Es conveniente tener un informe favorable antes de invertir en transformar un local en vivienda. El ayuntamiento suele contestar en aprox. 1 mes.
  2. Informar a la comunidad de vecinos (opcional): Aunque en Madrid no es preceptivo, conviene informar a la comunidad de vecinos del cambio de uso del local y dar un plazo por si alguien se opone por alguna razón legalmente válida, por ejemplo, que los estatutos lo prohíban expresamente, algo poco probable.
  3. Proyecto de la obra: Una vez que tengamos el informe favorable del ayuntamiento de Madrid, hay que realizar el proyecto para adecuar el local a las condiciones de habitabilidad de una vivienda (ver arriba). El proyecto debe venir firmado por un arquitecto.
  4. Solicitar la licencia de obra y el cambio de uso: A continuación, hay que presentar el proyecto en la concejalía de urbanismo del ayuntamiento de Madrid y solicitar la licencia de obras y el cambio de uso del local. Esto se hace a través de una declaración responsable. No olvides que hay que pagar las tasas correspondientes.
  5. Ejecución de las obras: Una vez solicitada la licencia en el ayuntamiento y presentada la declaración responsable, es posible iniciar la reforma del local (no hay que esperar la contestación del ayuntamiento). Tras la ejecución de las obras, el arquitecto emite un informe de finalización o certificado de final de obra.
  6. Solicitar la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad en el ayuntamiento. Este trámite no es demasiado caro (aprox. 100€) pero puede demorarse hasta 4 meses.
  7. Solicitar el alta de suministros: una vez que tengamos la cédula de habitabilidad, podemos solicitar el suministro de gas y electricidad.
  8. Declaración de obra nueva y de cambio de uso: también hay que escriturar la nueva vivienda en una notaría indicando el cambio de uso (de uso comercial o uso residencial) y el nuevo valor del inmueble.
  9. Inscripción en el Registro: hay que inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad a nombre del nuevo propietario, declarando su nuevo uso.
  10. Comunicación al Catastro: dado que se ha producido una variación en el valor del inmueble (normalmente tiene un valor superior tras la reforma), hay que notificar al Catastro del nuevo valor para que ajusten el IBI.

Cuánto cuesta convertir un local en vivienda

Convertir un local comercial en una vivienda en Madrid capital tiene un coste medio de 500€ por metro cuadrado. Este precio puede variar en función del tamaño y del estado del local y de la calidad de los materiales a utilizar en la reforma.

Cuánto cuestan los trámites

Convertir un local en una vivienda lleva aparejado varios trámites, que no son gratuitos…

  • Proyecto técnico: el cambio de uso de un local comercial para transformarlo en vivienda casi siempre requiere de un proyecto firmado por un arquitecto. El coste del proyecto es de aprox. 1.500€.
  • Licencia de obras y cambio de uso: la tasa por solicitar en el ayuntamiento de Madrid una licencia de obra mayor son aprox. 400€.
  • Certificado energético: el coste del certificado energético son aprox. 50€
  • Cédula de habitabilidad: La cédula de habitabilidad es el documento que certifica que el local, una vez reformado, cumple con los requisitos técnicos para convertirse en una vivienda (ver arriba). La tasa por una cédula de habitabilidad en Madrid capital son aprox. 60€.
  • Informe de idoneidad: te recuerdo que es conveniente pedir al ayuntamiento un informe de idoneidad antes de empezar con la reforma. El coste del informe son aprox. 300€.
  • Escritura de la vivienda: escriturar la vivienda en una notaría y la inscripción en el registro tiene un coste de aprox. un 15% del proyecto de reforma.

Cuánto cuesta la reforma

La reforma del local para convertirlo en una vivienda tiene los siguientes costes…

  • Electricidad: normalmente hay que renovar la instalación de electricidad y adaptarla a las necesidades de la vivienda, que no son las mismas que las de un negocio. El coste de la instalación de electricidad son aprox. 1.500€.
  • Fontanería: también hay que rehacer la instalación de tuberías y desagües y adaptarla al nuevo uso del local. El coste son aprox. 1.500€
  • Tabiques: normalmente el espacio del local suele ser diáfano, pero para convertirlo en una vivienda se suele dividir el espacio mediante tabiques de ladrillo o pladur para crear dormitorios. El coste son aprox. 1.500€
  • Altillo: si el local tiene los techos altos, que es lo más normal, se suele aprovechar la altura para construir un altillo donde colocar un dormitorio. En este caso, se deja un espacio diáfano en lugar de construir habitaciones. El coste del altillo son aprox. 1.500€
  • Iluminación: es necesario instalar nuevos puntos de luz, a un coste medio de aprox. 50€ cada uno
  • Puertas y ventanas: normalmente se sustituye la cristalera del local por una o dos ventanas de aluminio o PVC, con un coste de aprox. 2.500€
  • Paredes y suelos: es frecuente sustituir el suelo por uno de baldosa o tarima flotante y pintar las paredes a un coste aprox. de 35€ el m2

En conclusión, reformar un local de aprox. 50 m2 para transformarlo en una vivienda puede costar aprox. 15.000€

Ventajas de convertir un local en vivienda

Estas son las ventajas de convertir un local en vivienda en Madrid…

  • Ahorro: un local cuesta aprox. un 50% menos que una vivienda en Madrid capital. Por eso, comprar un local y transformarlo en una vivienda es una opción más asequible que comprar un piso.
  • Flexibilidad: un local suele ser una estancia diáfana que podemos redistribuir acorde con nuestras necesidades. Hay quien prefiere mantener un único espacio y convertir el local en un vivienda tipo loft. Un local es quizás la mejor opción para una vivienda turística, ya así los inquilinos no tienen que compartir la escalera con los vecinos, que suelen ser reacios a esto.
  • Diseño: transformar un local en vivienda requiere, en ocasiones, de ideas originales, como altillos o grandes cristaleras al exterior. Por eso los locales son ideales para aquellos que buscan una vivienda original donde plasmar sus proyectos de diseño.

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